平台整理时期的投资

欢迎大家来到IT世界,在知识的湖畔探索吧!

李一戈

有一次在外地开会，我问潘石屹：SOHO中国手里握着100亿的现金，最近两年，既没有买地，也没有并购，为什么？他一如既往地笑着说：谨慎点谨慎点。

至于海外投资，张欣曾经领头买过美国的通用汽车大厦，最近却表示，在多轮量化宽松政策之下，海外城市的房地产价格已过于昂贵，所以选择静止不动。

潘石屹后来解释，100亿在北京买两块地就没了，还不一定抢得到；收购呢，没发现好的标的。潘氏夫妇如今是一门心思在推销他们的3Q办公模式，哪怕外界质疑SOHO中国向持有物业转型也不为所动。

2015年的房地产确实是一个奇妙的市场。房企的分化，表现在进取还是守成。

自2013年的高增长滑落后，房地产需要经过一定时间的修复，也就是平台整理。这样的时期，应该会出现比较好的并购机会。因此，以融创为代表的地产商，不断地寻找可供收购的对象。虽然也曾受挫，但今年至少已成功斩获两起标的物。

但可以想见，当企业的创始人不得不将控股权让渡出来，他必然是不舍的，稍有转机就会设置障碍，如佳兆业所呈现的。更令人担忧的，是这类企业的财务报表之外，往往隐藏着俗称的“地雷”，一般的尽职调查很难发现。横亘在普华永道与佳兆业董事会之间，就隐藏着数颗巨大的地雷。

与并购相类似的是合作。这种合作，不是指组成联合体去获取土地，而是在已有的项目基础上进行股权合作，譬如股权比例为51：49。之所以说它与并购相类似，就是因为媒体常常将这种合作称之为收购，因为合作一方是控股。

但对合作另一方来说，他更愿意称之为合作，因为他不是把项目卖掉。譬如阳光100与温州当地开发商合作建设“温州中心”。此前，阳光100还与李亚鹏的中书控股合作开发丽江雪山艺术小镇项目。两个项目阳光100都是占51%的比例。相信易小迪还会展开其他类似的合作。与前10年的谨慎保守相比，易小迪近年来反而采取了攻势。

保持进攻姿态的企业，旭辉可称得上代表。这家房企上市两年多以来，年复合增长超过40%，今年的目标250亿元与去年相比还是保守的。很显然，旭辉的老板林中是渴望尽早迈入年销售额500亿的阵营，这在他看来才是相对安全的。但是，旭辉的高增长，必须严格守住去化率、负债率的平衡线。从阳光城过往5年的发展看，这并不容易。

对于进取型房企来说，目前正是融资较低成本的时期。今年以来，一批又一批公司债发行，有几家的利率最低在4%以下。但有些企业评级较低的公司债，利率也超过7%。值得提醒的是，如果不顾市场趋势，大举融资争抢高价地，则可能面临低去化率的困境。我已经多次以北京的高价地块（地王）为例，指出了2016年以后豪宅市场或将到来的激烈竞争环境，希望能引起中小房企的警觉。

但更多企业主动或被动采取了守势。主动，是因为前两年就预测行业即将进入低速增长期，而在战略上就将企业的发展速度放慢。被动，是由于资金、人力资源、组织管理等无力支撑企业保持常规发展。其中，低于尤其是远低于行业平均速度的，迟早要进入上面所说的被收购队列。

龙湖是主动降速的知名地产商之一。早在两三年前，就有关于龙湖增长速度放缓的质疑，如今，当行业增长乏力时，龙湖的稳定性终于被业内认可。我记得龙湖董事长吴亚军说过，保持每年450亿-500亿的规模，对龙湖是适合的。但与此同时，龙湖持有物业的租金占比在稳步提升。这方面的佼佼者还有华润置地。

当很多地产商忙于去寻找创新的动力，或多元化的利润源时，我注意到了一个细节。吴亚军在龙湖集团品牌及营销部总经理袁春的某条微信下问：（咱们）广州项目啥时候开？一般人会说，这是因为吴亚军已经不管具体事务了，但我看到的，其实是她的心态，从容，不躁。

出水才看两腿泥。平台整理期，别掉队，更别被挤出局。