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我们之前在公众号文章《巴塞尔协议下房地产风险暴露的计算》中提到了LTV以及使用LTV确定交易对手风险权重的房地产风险暴露计算方法，今天我们来重点讲讲LTV的定义以及如何计算LTV。
1.什么是LTV？
LTV指贷款价值比（loan to value），是指贷款金额和抵押品价值的比例，多见于房地产抵押贷款。对于满足一定条件的房地产抵押贷款，住房抵押风险暴露所适用的风险权重将根据LTV确定。
2.巴塞尔协议中如何计算LTV？
房地产抵押贷款中的抵押品价值即房地产价值。根据巴塞尔委员会的计算标准，LTV=贷款余额/房地产价值
（1）分子：贷款余额的计算要求
要求一：贷款余额应包括尚未偿还的贷款额和未提取的承诺金额。
未提取的承诺金额指银行将在未来某一时点按合同约定的额度提供给借款人的贷款金额。由于该部分承诺金额尚未实际发放给借款人，因此不属于借款人尚未偿还的贷款额，然而银行已经承担了贷款承诺的信用风险，故而需要另外单独统计进来。当未提取的承诺金额转为已提取的承诺金额时，该部分金额将在尚未偿还的贷款额中继续被计算。
随着借款人分期还款进程的不断推进，尚未偿还的贷款余额会随之不断减少。因此LTV将随着贷款余额的减少而不断变小，使用LTV重新评估房地产风险暴露时，交易对手的风险权重也将不断下降。
要求二：贷款余额不能扣除减值准备和其他风险缓释品价值，但可以扣除满足所有表内净额结算要求且无条件不可撤销的、仅用于偿还抵押贷款而在贷款银行设立的质押存款账户（一般指保证金存款）。
（2）分母：房地产价值的计算要求
要求一：房地产价值应采用贷款发放时的初始价值，而不是市场最新估值。除非监管机构要求银行下调房地产价值，或者发生非常特殊的个体事件导致房地产价值永久性下降，才能调整分母。
要求二：房地产价值的估值必须保证独立、审慎，必须独立于银行的抵押贷款收购、贷款处理和贷款决策过程，确保估值时不高估价值、不低估风险，且估值结果不能高于市场价值，如果市场价值包含了未来预期的溢价或者市场价值高估时，银行的估值需要进行调减，即只反应当前的价值不考虑对未来价格上涨的预期。
3.监管制度中如何计算LTV？
巴塞尔协议中对LTV计算的口径非常清晰明确。目前各类监管统计制度中，使用到LTV的报表仅1104统计制度中的S67《房地产融资风险监测统计表》。S67对于商业用房购房贷款和个人住房贷款需按照LTV划分区间分类统计各项贷款余额，但LTV的计算口径相对模糊：报告期末贷款余额与房地产押品市场价值的比值。填报机构应根据房地产押品价值的波动特性，合理确定价值重估频率，每年至少重估一次。
与巴塞尔协议的计算标准相比，目前国内房地产抵押贷款LTV计算口径存在3个差异点：
1）分子
1104直接用贷款余额，而巴塞尔协议是用尚未偿还的贷款额+未提取的承诺金额，且可以扣除保证金。
2）分母
1104直接使用房地产押品市场价值。而巴塞尔协议明确房地产价值需要银行进行评估，不得高于市场价值，且如果市场价值被高估时需要进行调减。因此，按照1104口径计算的LTV会比国际标准偏小。
1104要求至少每年定期重估房地产价值，采用最新房地产押品价值计算分母，而巴塞尔协议中主张采用房地产押品的初始价值（只有在极个别特定情形下可以改变房地产价值）。若在房价持续呈上涨态势的时期，假设贷款余额不变，则银行根据1104口径计算的LTV会不断变小。若房地产行业不景气，房价下跌，则LTV会变大。这样一来，LTV会随着房地产价值变动出现明显波动，导致风险资产计算的波动较大。
因此，后续若按照最新版巴塞尔协议标准执行，监管机构需进一步明确LTV的计算口径。
4.LTV的意义是什么？
LTV是银行进行房地产贷款决策的重要依据。银行应该根据自身风险承受能力确定可接受的LTV最大值，再通过评估被抵押的房地产价值来决定贷款额度。监管机构通过LTV值可以直观了解金融机构的房地产贷款风险敞口。
根据巴塞尔协议的要求，计算并运用LTV的重要前提之一是房地产已完工，即房子完工才有市场流通价值的可能，未完工的房子存在烂尾楼风险，无法起到风险缓释（不考虑是否为合格缓释品）的作用。但是目前国内多数房地产企业都采用的预售制，贷款人在申请房地产贷款时用作抵押的房地产并未完工，而银行往往基于同地段的其他房屋价格评估贷款风险，一旦后续房屋销售量下降、预售资金被挪用、楼盘未完工等，银行的房地产贷款就会出现问题，如果房地产贷款占比较大，可能影响银行整体的经营。前段时间各地的停贷风波即是问题的暴露。可以说，我国的房地产贷款风险之前是被低估的，按照目前LTV分区间统计的房地产贷款指标，不足以反映我国的房地产贷款风险情况。
不仅如此，即使房地产已完工，一旦房地产行业进入下行阶段，由于其流动性较差，即使将房地产作为抵债资产，对贷款资金回流帮助也有限。虽然国家一直强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，但对大多数购房者来说，购房的期望之一是房子能升值，因此房子也会陷入“越涨越买、越跌越不买”的怪圈。这也是房地产抵押物未被巴塞尔委员会列入合格风险缓释品的原因之一。
随着我国按照巴塞尔协议最新标准执行时间的临近，关于房地产贷款风险的管理将趋严，以个人住房抵押贷款为例，若房屋未完工，将不能再按照目前资本管理办法中的50%权重进行计算，而需要按照交易对手（若为个人）75%权重执行，不利于资本充足率的计算。
随着国内房地产行业风险的不断暴露，银行在后续房地产贷款决策和风险管理中，必须严格做好“贷款三查”，对于未封顶楼盘、在建工程进度缓慢的项目贷款，须慎之又慎。
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