南京七宗地记录：中海拿下首幅竞自持、社区用地意外高溢价[通俗易懂]

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观点地产网7月7日，南京十三宗地连拍，收金414亿。两个余月后，南京再度重启土拍大潮，一日连拍七宗土地，成交近90亿元。

9月20日上午，南京市以网上拍卖的方式出让7宗地块，包括雨花台区2幅，江宁区1幅、建邺区1幅，六合区3幅，其中有4宗地为涉宅用地。

观点地产新媒体统计，7宗土地编号分别为NO.2017G43-49号宗地，出让面积共计32.1万平方米，总起拍价33.66亿元。

与7宗地一同挂牌的还有江宁区G50梦工厂地块，但南京市国土资源局9月19日公告宣布，梦工厂地块因故终止出让，终止原因并未披露。

据了解，G50地块位于江宁高新园方前大道以南，出让面积35万平方米，涵盖商业用地、娱乐用地、商住混合及二类居住用地，挂牌起始价45.1亿元，地块最高限价达70亿。

此前曾有媒体报道，该项目或将由美国梦工厂、世茂集团、南京政府共同合作开发，未来将打造成集美国“梦工厂”品牌乐园、动漫文化主题商业、酒店及住宅等配套设施于一体的综合体项目。

上海建工首进与首幅“竞自持”地块

南京本日土拍一改过去态势，并没有想象中激烈。网拍一开始出让的是G43号地，随后是G44号地，而这两宗地房企的表现都相对谨慎，网上的报价也非常缓慢。

进入到G45地块的限时竞价，相对G43和G44宗地的情况，该宗地的竞价速度有所提升，开发商的报价节奏亦相对较快。耗时近一个半小时，NO.2017G45地块最先拍出。

该宗地由上海建工房产有限公司以总价25亿元夺得，成功登陆南京江宁区域，地块折合楼面价1.89万元/平方米，溢价率45%，需现房销售。

观点地产新媒体查询资料，G45号地位于江宁区上元大街以南、湖山路以东，规划商办混合用地、二类居住用地。宗地出让面积5.12万平米，容积率2.59，起始价17.2亿元，最高限价26亿元，最高限价楼面价1.96万元/平方米。

随后，G48号地亦成功拍出，该地块仅有一轮报价，直接进入待公正阶段，最后由南京金牛湖野生动物王国有限公司底价1.7亿元拿下。

值得注意的是，雨花台区城南西善桥NO.2017G43号地是该次土拍中最引人关注的一幅地块。宗地被设定“限价+竞自持面积+竞保障房面积”三个门槛，是南京土拍首次出现竞报住宅自持面积的地块。

根据出让文件，地块要求达到最高限价仍有竞价的，改为竞自持面积；而100%自持之后仍有竞价的，改竞争保障房建设面积。

让人稍感意外的是，该地块最终并没有达到最高限价，在经历93轮报价后，由南京海润房地产有限公司（中海）以总成交价43.2亿元拿下，成交楼面价1.8万元/平方米，溢价率27.06%。

有媒体报道直呼“楼市巨变”“南京地价降了”，观点地产新媒体就此咨询了南京业内资深人士尹宵飞，其表示：“南京当天土拍确实有所降温，虽然也有处于高位的，但没像以前那么火。”

“这跟南京去年九月底出台的新政有关。”尹宵飞举例称，南京房地产市场进入今年以来基本不涨了，九个月里面其中有八个月处于下行，一个月是持平，房价基本上没有涨幅。

“而且‘京奥港’成了业内的标杆事件，哪怕房企是两万三拿的地，最后还卖不高，那就可能亏本卖，确实是有风险，有了前车之鉴，所以房企有所顾忌。”

尹宵飞还进一步表示，“竞自持”还是比较新鲜的事物，房企对于自持物业如何运营这方面还需要一定时间积累沉淀。企业需要把自持这种运营模式成熟化、市场化，这都需要一定的时间，所以开发商还是不大愿意去碰，怕运营不好。

“中海这次拿地也是考虑到尽可能在最高限价以内拿下，当然，这当中也可能存在有开发商之间的默契。”

总而言之，随着G43号土地的拍出，南京也就成为了继北京、上海、广州、佛山及成都之后，又一个出让自持租赁用地的城市。

据了解，该地块位于雨花台区华新路以南、龙西路以北，规划商住混合用地、城市轨道交通用地，出让面积7.03万平方米，容积率3.42，起始价34亿元，最高限价48亿元，最高限价楼面价1.99万元/平方米。

雨花台区另一宗G44号地，位于铁心桥吴尚一组地块A。出让结果显示，宗地由明发集团南京房地产开发有限公司以楼面价6900.69元/平方米竞得，成交价8.1亿元，溢价率50%，地块要求竞买人须具备国内房地产开发一级资质，不接受联合竞买。

中国新城镇发展有限公司在9月19日曾发布公告称，已与江西正荣设立注册资本金为人民币5000万元的合资企业，以竞标该宗地块。

可惜的是，江西正荣于9月20日的土拍中，并未能赢得该宗土地的竞标，而是由明发集团以8.1亿元夺下地块。

相关资料显示，G44号地规划商办混合用地，出让面积2.35万平方米，建筑面积11.74万平方米，容积率≤5.0，出让起始价5.4亿元，起拍单价4600.46元/平方米。

623%高溢价与唯一熔断的六合

第五宗成功拍出的是六合区金牛湖街道青龙市场四期G49号地块，宗地总成交价1.08亿元，成交楼面价4707.87元/平方米，由弘阳集团南通房地产有限公司经过81轮竞价摘得，溢价率58.82%。

当天网拍中竞价最为剧烈的是G46号社区中心用地，地块在限时竞价开始十分钟便达到90轮，十五分钟达到127轮。宗地在最后成交阶段竞价达到350轮，溢价率高达623.21%。

出让结果显示，G46号地块由南京东南奥体置业有限责任公司（奥体建设）拿下，成交总价2.03亿元，楼面价4377.79元/平方米。

据观点地产新媒体了解，这种社区类型用地在南京并不多，此前更多是属于社区配套，而此次土拍，该宗社区用地的表现却一反常态，赢得了众房企的青睐，地块起始价仅有2800万元，最终被推至了2.03亿元成交。

上述南京业内资深人士尹宵飞向观点地产新媒体表示，一方面，该地块属于河西板块，南京市一些职能部门正引迁于此，开发商做一些社区服务类项目，可以带来较好的影响。

另一方面，河西属于南京热门板块，在这里面的一些投入还是能够带来比较好的回报空间，住宅地抢不到，这种商业地可能会延伸，区域位置、板块价值都比较好。

该人士进一步表示：“这些地块打包以后不知道会不会有一些运营权在里面，这可能就是房地产开发商看中的一点，他们看到更多的是背后的利益，如果能获得经营权，估计利润还是比较可观。”

公开的文件资料显示，该地块为社区中心用地，功能包含文化活动中心、体育活动中心、街政管理中心、社区服务中心、育儿园或亲子园、社区一站式居家养老服务中心、老年人日间照料中心、社区养老院。

另外，G46地块还须配建不小于2500平方米的菜市场，剩余面积可布置商业、办公，建设内容为准公益性质社区服务功能，所建商业、办公及菜场须自持，不得销售、不得转让。

本次出让的最后一宗土地是六合区龙池街道G47号地块，地块经过34分钟的报价达到最高限价，进入保障房确认阶段。

最终，南京荣盛置业有限公司报2.64万平保障房面积成功夺得该地块，总成交价8.3亿元，溢价率66%，去除2.64万平保障房面积，地块实际楼面价1.26万元/平方米。

该地块位于六合区龙池街道浦六路以北、龙池花园东南侧，规划用地性质为住宅用地，出让面积4.2万平方米，容积率1.0，起始价5亿元，起始楼面价5405元/平方米，最高限价8.3亿元，到达最高限价楼面价8972.44元/平方米。

值得一提的是，该宗地块是本次出让地块中唯一达到最高限价的地块。