投融资创新模式：“ABO+REITs” 和 “特许经营+专项债” 组合模式

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在严控隐性债务与推动城市更新的双重背景下，片区开发投融资模式面临重构。传统的股权合作+EPC、ABO、特许经营+联合开发模式虽各具优势，却难以平衡效率、风险与合规性。随着REITs扩容与专项债新政落地，创新组合模式正突破困局：ABO+REITs打通社会资本退出通道，特许经营+专项债撬动财政资金杠杆。本文聚焦两类融合模式的运作逻辑与实操路径，为片区开发提供兼具政策适配性与金融可行性的破题之钥。

以下是针对 “ABO+REITs” 和 “特许经营+专项债” 两种创新组合模式的深度解析，涵盖运作逻辑、实操案例及政策适配性：

一、ABO+REITs：激活成功教程社会资本退出难题

1. 模式架构

• 关键衔接点：
• ABO阶段：社会资本完成基础设施建设和产业导入（如产业园、仓储物流）。
• REITs阶段：将成熟运营资产（租金/服务费收益≥4%）证券化，实现轻资产退出。

2. 操作流程

1. ABO开发期（5-8年）：

政府授权平台公司→招标社会资本→建设产业载体（如深圳前海自贸区办公楼）。

2. 培育运营期（2-3年）：

达到出租率>85%、NOI（净运营收益）收益率≥4.5%（监管门槛）。

3. REITs发行期：

将资产打包注入公募REITs（如鹏华深圳能源REIT），社会资本通过份额转让收回70%+投资。

3. 案例：深圳前海自贸区项目

• ABO环节：万科联合体中标，建设20万㎡写字楼+商业配套。
• REITs退出：项目运营3年后发行REITs（代码），募资45亿元，万科持股比例从100%降至30%，实现资本回收。
• 政策依据：依托《基础设施REITs试点通知》（证监发〔2020〕40号）。

4. 优势与挑战

二、特许经营+专项债：财政资金杠杆化

1. 模式架构

2. 操作流程

1. 专项债前置：

政府将项目纳入专项债申报清单（如“市政产业园”类别），发行30年期债券覆盖土地整理、道路管网等纯公益性部分。

2. 特许经营嫁接：

剩余70%资金由社会资本通过特许经营模式融资，负责产业配套（如标准厂房、污水处理厂）。

3. 现金流闭环：

还款来源 = 专项债对应地块出让金 + 特许经营使用者付费（如厂房租金）。

3. 案例：成都天府国际生物城

• 专项债部分：发行12亿元专项债建设园区道路/管网（年利率3.2%）。
• 特许经营部分：药明康德联合体投资28亿元，建设生物实验室并运营30年。
• 风险隔离设计：
• 专项债仅用于无收益基建，避免违规增加政府债务；
• 社会资本收益与厂房出租率挂钩（保底60%）。

4. 政策突破点

• 2024新规：财政部《关于申报专项债券项目的通知》明确：
• “专项债可作为特许经营项目资本金，但不得用于市场化产业开发”（财预〔2024〕15号）。
• 合规要点：
• 资金用途是否允许依据文件土地征收/七通一平✅专项债负面清单（2023版）标准厂房建设❌《特许经营管理办法》第9条

三、两种模式的对比与适配策略

四、操作建议

1. ABO+REITs关键步骤

1. 前端协议嵌入：在ABO合同中约定REITs退出路径及收益分成机制。
2. 资产重组：设立SPV持有物业，避免产权纠纷（参考中金普洛斯REIT架构）。
3. 收益对赌：政府承诺若NOI收益率<4%，提供临时补贴（需纳入财政预算）。

2. 特许经营+专项债合规要点

• 资金隔离：设立双项目公司（专项债公司/特许经营公司），账户独立监管。
• 土地反哺：专项债对应地块出让金优先偿债，溢价部分补充特许经营支付（如成都模式）。
• 可行性缺口补助（VGF）：当使用者付费不足时，财政补贴不得超过项目总成本的40%（财金〔2024〕2号）。

结语

• ABO+REITs 本质是 “开发运营证券化”，适合市场化程度高的项目，但需警惕资产收益率波动风险。
• 特许经营+专项债 核心是 “财政资金杠杆化”，通过专项债降低融资成本，但要求严格匹配公益性内容。
  在2024年“超长期特别国债+REITs扩容”政策窗口期，两类模式将成为片区开发的主流创新方向。