资本化率CAP

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ROI（投资回报率）：投资者角度衡量回报效率，关注投资周期和资金回收速度。

公式：

ROI更适合开发销售型项目（投入快、回报快、退出快）。

CAP（资本化率）：从资产未来稳定现金流折现资产价值，市场估值的核心指标。

公式：

CAP更适合长期持有运营资产，是REITs体系下资产估值的核心。

资本化率的思维转变：

传统误区：用ROI逻辑理解，投资10亿，每年收入1亿，需10年回本:

资本化率逻辑：

案例1：每年收入1亿的资产，以10%的CAP率计价，开业即被市场估值为10亿。这体现资产估值并非取决于投资成本，而取决于未来现金流的市场认可程度。

② 改造项目案例（澳大利亚购物中心）：

改造投入：1亿元

结果：NOI提升：3000万元→4500万元

CAP压缩：7%→6%

估值提升：4.29亿元→7.5亿元

ROI逻辑计算：

ROI=（4500万-3000万）/1亿=15%

核心价值体现：NOI增长（现金流改善），CAP压缩（市场对资产定价能力提升）

案例2： 西田集团的改造原则（ROI高于CAP率1%即可）：

例子：65万元投资，年新增租金5万元，ROI=7.7%，CAP为6.5%。

资产估值立即增长至77万元，体现了现金流折现的价值杠杆效应。

可以简单理解为，CAP其实就是我们所需要支出的利息，在资产资本化后，其实就是类似一家上市公司或者银行给到储户的利率，当然是越低越好，如同长期国债在乎于稳定性，每年支出的利息给资产市场越少，代表商场可支配资金相对来说比较多。资产估值高。CAP是支出，而ROI是收入指标:

– CAP（资本化率） 可以类比为资产管理者为获得市场资金（购买资产）所需支付的“利息”或“资金成本”。

– 资产资本化后，每年净营运收入（NOI）中要按CAP率支付给资本市场（投资者）作为回报的那部分，就是你的资金成本——类似上市公司给股东支付的分红利率，或银行给储户支付的存款利息。

– CAP率越低，意味着你每年为资本支付的成本越少，剩余在资产运营者手中可用于再投资、维护、优化的资金越多。因此市场愿意给出更高的资产估值。

| 指标 | 类比角色 | 方向 | 财务意义 |

| — | ————- | ———– | ————– |

| CAP | 支出（如同“利息支出”） | 越低越好（资金成本低） | 市场资金成本、资产稳健性体现 |

| ROI | 收入回报率（项目盈利能力） | 越高越好（回报效率高） | 项目投资效率、资金利用效率 |

CAP 一般定价：

|资产特性|市场CAP（示例）|代表含义|

|—|—|—|

|核心CBD优质物业|3%～4%|超稳健、稀缺、现金流稳定|

|一般区域资产|5%～6%|稳定但存在一定风险|

|非核心、郊区、次级资产|6%～8%+|风险高，现金流不确定性强|