思客问答｜集体建设用地入市，为什么总被视为“大消息”？

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1月16日，自然资源部发函，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。至此，试点城市数量已增至18个。

什么是集体建设用地？为什么要选择以上五个城市？集体建设用地入市，释放出哪些信号？

什么是集体建设用地入市？

集体建设用地就是乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各项非农业建设所使用的土地。

简单来说，宅基地、公益性公共设施用地（和经营性用地（比如乡镇企业用地）都属于集体建设用地范围。

宅基地、公益性公共设施用地（和经营性用地（比如乡镇企业用地）都属于集体建设用地范围。图片来源：摄图网

集体建设用地入市后，在这上面建的租赁住房，村镇集体经济组织就可以自行开发运营，也可以采用联营、入股等方式参与。不用经过国家征地环节，连开发商这个环节也可以省去，可以直接进入市场！

从政策内容看，此次入选试点的五个城市具备四个特点：区位条件好、基础设施完备、人口集中度高、市场需求旺盛，这实际是把发展有效的租赁市场的基本要点进行了概括。

不用经过国家征地环节，连开发商这个环节也可以省去，可以直接进入市场！图片来源：摄图网

相较于2017年公布的第一批集体建设用地入市试点城市，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为“第一批试点城市的重点在于流动人口规模相对大，租赁市场需求比较旺盛。而新增的5个城市也属于城市规模大、流动人口多的城市。更为关键的是，去年这些城市的房价上涨速度较快。”

为何要允许集体建设用地入市？

长期以来中国实行的是“政府征地——土地拍卖——开发商开发”的体制，也就是说农村土地不能直接转化为城市住房用地，如果要转化的话必须先由政府征收，将土地性质由集体所有转化为国有。

然而，当下农民收入来源越发多元化，不再完全依靠土地。有不少农民从农村进入城市，导致一些农村出现了土地资源的浪费现象，比如空心村、空壳村。

长期以来中国实行的是“政府征地——土地拍卖——开发商开发”的体制。图片来源：摄图网

与此同时，城市的房产资源却越发有限的。随着需求和供给间的矛盾愈发凸显，如何通过多主体供给、多渠道保障、租购并举等制度设计实现“让全体人民住有所居”的目标自然成为城市发展的重要课题。

在中国人民大学公共管理学院住房发展研究中心主任吕萍看来，农村建设性土地入市“是非常重大的突破，对于打破一级土地市场垄断，完善市场机制具有重要作用。”

此外，农村建设性土地入市也有助于增加农民收入渠道。如是金融研究院研究员李畅则认为：过去给农民的土地征收补偿款过低，仅相当于土地出让金的几十分之一。集体建设用地入市可打破城乡土地制度二元结构。城乡建设用地同等入市、同权同价，流转顺畅，收益共享，并带动其他要素在城乡之间合理流动和公平交换，从而促进城乡融合发展。有利于提高集体土地的利用效率，增加土地资产价值。

允许集体建设土地入市，释放出哪些“信号”？

首先，关于土地政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这次政策信号意义很强，随着全国土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革的力度会强化，未来集体建设用地和租赁平台的同步管理是大趋势，后续还需要很多新的创新，尤其是类似租售同权的概念会在此类平台应用上得到体现。

而华中科技大学社会学院的副研究员桂华则提醒，此次集体用地入市供给是为了通过土地政策改革来探索租赁房这种住房供给模式，目的是为买不起房的人，提供一个新的住房渠道，不是要给土地政策开口子。

此次集体用地入市供给是为了通过土地政策改革来探索租赁房这种住房供给模式。图片来源：摄图网

其次，关于房价。

佛山市城市规划设计研究院徐哲认为，集体建设用地主要集中在郊区，这也就意味着大量低成本土地主要进入郊区的房地产市场。这对市郊周边土地成本、房价、租金能起到一定的平抑作用，但对房地产整体的平抑作用极其有限，对市区核心位置的房地产市场影响不大。

第三，关于租赁市场。

中国社科院农村发展研究所研究员李国祥认为“利用集体建设用地建设租赁住房为城市租房市场提供了更多的房源，可能会缓解城市房租上涨的压力。”集体建设土地入市可以通过增加租赁住房的土地供应，推动商品房和租赁房的均衡发展，促使住房市场向租售并举转变，有助于激活房屋租赁市场，降低普通百姓的租赁住房成本。

华中科技大学社会学院的副研究员桂华表示，集体建设用地建租赁房，限定了集体建设用地开发方式。租赁房建设用地市场价格，与一般建设用地不同，资本开发的积极性比较低，因此价格不会大波动。

（部分综编资料来源于：上海证券报 证券时报 央视财经 ）